Srovnáváte výnosy? Začněte tady
8,1 % z nájmu + 8,4 % růst hodnoty
To je 8,1 % z pronájmu plus 8,4 % ročního růstu hodnoty bytu u nejvýnosnější dostupné jednotky. Byt vydělává dvakrát — nájem vám chodí na účet měsíc co měsíc, dokud je byt pronajatý, hodnota bytu roste v čase. Číslo je projektované a rozepsané do posledního haléře, ne jen slíbené.
Většina investic vám nese jen jeden typ výnosu. Byt v Polsku vydělává dvěma způsoby najednou — a proto je jeho projektovaný celkový výnos tak vysoký.
Dokud je byt obsazený, platí nájemník každý měsíc. Po odečtení odměny za správu vám chodí čistý nájem přímo na účet — reálná hotovost, se kterou počítáte hned. U nejvýnosnější dostupné jednotky jde o hrubý výnos 8,1 % ročně, čistě 7 532 Kč měsíčně.
Zatímco byt vydělává nájmem, roste i jeho tržní cena. Ceny bytů v Polsku podle Eurostatu dlouhodobě rostou — v modelu počítáme s ročním zhodnocením 8,4 %. Tenhle zisk je zatím jen „na papíře“ a promění se v peníze až prodejem.
Sečtěte oboje a dostanete projektovaný celkový roční výnos 16,5 % u nejvýnosnější dostupné jednotky. Je to projekce, ne záruka — ale založená na reálném tržním nájmu v dané lokalitě a zdokumentovaném růstu cen, ne na odhadu od oka.
Index cen rezidenčních nemovitostí v Polsku podle Eurostatu (House Price Index, 2015 = 100). Je to datový podklad, ze kterého vychází zhodnocení v našem modelu výnosu — ne odhad od oka.
| Rok | Index |
|---|---|
| 2015 | 100 |
| 2016 | 101,86 |
| 2017 | 105,78 |
| 2018 | 112,74 |
| 2019 | 122,52 |
| 2020 | 135,36 |
| 2021 | 147,77 |
| 2022 | 165,21 |
| 2023 | 179,78 |
| 2024 | 206,7 |
Údaj +107 % od roku 2015 pochází z Eurostatu (House Price Index, národní zdroj GUS) — jde o nominální ceny rezidenčních nemovitostí (nových i starších) v celém Polsku, ne o konkrétní byt z naší nabídky. Poslední dostupný roční údaj je za rok 2024.
Index vzrostl ze 100 na 206,7 bodu k roku 2024 — ceny bytů v Polsku se za devět let víc než zdvojnásobily.
Graf i naše modelové propočty pracují s ročními daty Eurostatu do roku 2024.
Ceny nemovitostí mohou i klesat. Jde o nominální celostátní průměr (Eurostat/GUS), ne o cenu konkrétního bytu z naší nabídky — reálný vývoj hodnoty vašeho bytu se může lišit.
Hrubé nájemní výnosy bytů se v Česku běžně pohybují kolem 3–4 % ročně. Byty v Polsku, které nabízíme, dosahují výrazně víc — a navíc k nim roste i hodnota nemovitosti.
Kolem 3–4 % ročně podle lokality a typu bytu. Ceny za m² jsou přitom v Praze zhruba 155 000 Kč, v Brně kolem 125 000 Kč.
8,1 % ročně u nejvýnosnější dostupné jednotky, při ceně za m² kolem 60 000 Kč — zhruba 39 % ceny pražské novostavby. Levnější vstup a vyšší výnos zároveň.
K výnosu z nájmu se u nás přičítá ještě orientační zhodnocení 8,4 % ročně (historický průměr). Proto je celkový výnos 16,5 %, ne jen 8,1 %.
Z aktuální nabídky 83 volných bytů jsme seřadili tři s nejvyšším projektovaným celkovým ročním výnosem — nájem plus zhodnocení. U každého vidíte přesný rozpad čísla, cenu i lokalitu (Katowice, 1+kk, 14,8 m²).
1. nejvyšší celkový výnos
16,5 %
8,1 % z nájmu + 8,4 % zhodnocení · projektovaný roční výnos
1 243 000 Kč
1+kk · 14,8 m² · Wolnego 14, Katowice
Detail bytu
2. nejvyšší celkový výnos
16,2 %
7,8 % z nájmu + 8,4 % zhodnocení · projektovaný roční výnos
1 281 000 Kč
1+kk · 15,5 m² · Wolnego 14, Katowice
Detail bytu
3. nejvyšší celkový výnos
16,2 %
7,8 % z nájmu + 8,4 % zhodnocení · projektovaný roční výnos
1 288 000 Kč
1+kk · 15,6 m² · Wolnego 14, Katowice
Detail bytu
Žádné číslo na této stránce si nevymýšlíme. Vidíte přesně, z čeho se skládá, a můžete si ho ověřit sami.
Roční nájem (měsíční nájem × 12) dělený kupní cenou bytu. U nejvýnosnější dostupné jednotky vychází 8,1 %.
Hrubý výnos snížený o odměnu za správu (modelově 10 % z vybraného nájmu). Reálně vám měsíčně chodí 7 532 Kč, ročně to odpovídá čistému výnosu 7,3 %.
Orientační roční růst tržní hodnoty bytu, 8,4 % — podložený historickým vývojem cen podle Eurostatu (viz graf výše). Realizuje se až prodejem, ne jako hotovost.
Hrubý výnos z nájmu + zhodnocení = projektovaný celkový roční výnos 16,5 %. Číslo nezahrnuje daň z příjmu ani individuální náklady a není garantované.
Vysoký výnos má smysl jen tehdy, když je i bezpečný. Proto vám hned ukážeme, jak jsou chráněné vaše peníze i váš budoucí nájem.
Kupující u developerských projektů chrání polský developerský zákon (ustawa deweloperska) a garanční fond Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Byty se pronajímají v režimu apart-hotel — snadné předání i vystěhování. U dlouhodobých nájmů rizika kryje smlouva „najem okazjonalny“, vymáhání řeší správcovská agentura přímo v Polsku.
Polsko-česká skupina PolInvest Group má kanceláře v Českém Těšíně a Bielsku-Białej a dlouhou historii realizovaných investic — nejde o první projekt, na kterém se učíme.
Stejný rozpad výnosu, jaký ukazujeme vám, jsme počítali i u těchto realizací.
Bielsko-Biała
Plně vybavené a zařízené, dlouhodobý pronájem, garance příjmu v prvním roce.
Oświęcim
Po renovaci, zařízený, mezonet +13 m², dlouhodobý pronájem.
Bielsko-Biała
Dvě plně vybavené garsonky, pronájem 2× 2 000 PLN měsíčně, garance příjmu v prvním roce.
Když číslo vypadá vysoko, je zdravé se ptát proč. Tady jsou odpovědi, které řešíme nejčastěji.
Číslo je součtem dvou reálných věcí: hrubého výnosu z nájmu (8,1 %) a orientačního zhodnocení (8,4 %, historický průměr) podloženého daty Eurostatu. Není to garance ani slib — je to transparentní projekce, kterou vám rozepíšeme do posledního čísla.
Ne. Je to orientační historický průměr růstu cen, ne záruka. Ceny nemovitostí mohou i klesat — proto vždy uvádíme slovo „projektovaný“ a ukazujeme i samotný výnos z nájmu bez zhodnocení zvlášť.
Riziko řeší správcovská agentura v Polsku, se kterou spolupracujeme — prověření bonity předem, smlouva „najem okazjonalny“ u dlouhodobých nájmů a případné vymáhání. Vy dostáváte hotový report, ne problém k řešení.
Ne. Smlouvy, překlady, platby i správu zajišťujeme kompletně v češtině. Vaše role je rozhodnout a podepsat, zbytek zařídíme my.
Vše probereme předem na nezávazné konzultaci — nic neplatíte a k ničemu se nezavazujete, dokud sami nepotvrdíte, že chcete jít dál.
Vlastnictví, financování i praktický průběh koupě — odpovědi na to, co řeší skoro každý.
Kupujete celý byt do svého výhradního vlastnictví — žádné podíly, žádný crowdfunding ani frakční model. Stáváte se 100% vlastníkem konkrétní bytové jednotky zapsané na vaše jméno v polském katastru nemovitostí (księgi wieczyste). Byt můžete kdykoli pronajímat, prodat, darovat i odkázat — rozhodujete o něm jen vy.
Ano, bez omezení. Jako občan EU kupujete byt (samostatnou bytovou jednotku) bez jakéhokoli zvláštního povolení. Vlastnictví se zapisuje do polského katastru nemovitostí (księgi wieczyste), který je veřejný a kdykoliv ověřitelný online.
U koupě od developera je DPH součástí ceny a daň z převodu se neplatí. U nemovitostí ze sekundárního trhu se platí daň z převodu (PCC) 2 % z ceny. K tomu počítejte notářské poplatky zhruba 1–2 % ceny, právní servis s překlady přibližně 1–1,5 % a zápis do katastru v řádu stovek zlotých. Ke každému bytu připravíme přesný propočet.
Příjem z nájmu polské nemovitosti se daní v Polsku — u fyzických osob paušální sazbou (ryczałt) 8,5 % z příjmu do 100 000 PLN ročně a 12,5 % nad tuto hranici. Díky smlouvě o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a Polskem se tentýž příjem v Česku znovu nedaní (metoda vynětí s výhradou progrese). Konkrétní situaci doporučujeme probrat s daňovým poradcem — rádi vám ho doporučíme.
Napište nám orientační rozpočet a lokalitu, která vás zajímá — do jednoho dne se vám ozveme a připravíme konkrétní rozpad čísla: kolik je čistý nájem, kolik projektované zhodnocení a jaký je jejich součet. Nezávazně a zdarma.
Nezávazné, zdarma a bez prodejních triků. Ozveme se jednou — vy se pak rozhodnete, jak dál.