Příběh investora · modelový příběh
Majitel menší strojírenské firmy z Prahy chtěl rozložit majetek mimo vlastní byznys a mimo Česko. Než poslal peníze do zahraničí, trval na tom, že uvidí rozpad výpočtu do posledního čísla.
Neinvestuju do příběhů, investuju do čísel — tady mi je někdo konečně ukázal celé.
Modelový příběh — postava Jakuba i fotografie jsou ilustrační, průběh odpovídá typické investici našich klientů a uvedená čísla konkrétnímu bytu či apartmánu z aktuální nabídky.
Bod nula
Jakub vede menší strojírenskou firmu v Praze a většinu majetku má ve firmě a v českých nemovitostech. Rozhoduje se podle tabulek, ne podle nálady, a hledal způsob, jak rozložit majetek i mimo vlastní byznys a mimo Česko. Při srovnávání výnosů narazil na nabídku bytů a apartmánů v Polsku s čísly výrazně nad běžnými 3–4 % hrubého výnosu, na jaké je zvyklý z českého trhu.
Sledoval jsem hrubé výnosy bytů v Česku kolem tří až čtyř procent. Když jsem pak viděl vyšší číslo, první reakcí byla nedůvěra, ne nadšení.
Den poté
Vyplnil formulář na webu s jednou podmínkou — než se o čemkoliv bude bavit, chce vidět, jak se to číslo počítá. Ozvali se mu do jednoho dne a domluvili nezávaznou konzultaci. K opatrnosti ho vedla i zkušenost z jiných webů, kde na něj mířilo slovo garance bez jediného vysvětlení, odkud pochází.
Na většině webů jsem četl jen slovo zaručeno — a přesně to ve mně budilo nedůvěru. Chtěl jsem vidět čísla, ne slib.
Na konzultaci
Na konzultaci mu rozepsali základní vzorec: hrubý výnos z nájmu 7,8 % plus orientační zhodnocení 8,4 % (historický průměr podle Eurostatu) dává projektovaný celkový výnos 16,2 %. Jakub se ptal na každé číslo zvlášť — odkud je nájem, proč zrovna taková sazba správy, co je jistota a co jen projekce.
Konečně mi někdo ukázal celý vzorec, ne jen výsledek na konci.
Tři týdny po konzultaci
Porovnal několik bytů a apartmánů podle stejného vzorce a vybral byt či apartmán v Katowice (1+kk, 15,6 m²) za 1 292 000 Kč — ten měl v tu chvíli nejvyšší projektovaný celkový výnos 16,2 % z celé nabídky, kterou procházel. Smlouvy, překlady i platbu vyřídil kompletně v češtině a na dálku, do Polska kvůli koupi nemusel vycestovat.
Nekupoval jsem lokalitu ani pocit. Kupoval jsem apartmán, u kterého mi vyšel nejvyšší součet.
Měsíc po předání
Správa mezitím našla a prověřila nájemníka a apartmán byl obsazený dřív, než stihl řešit cokoliv sám. Jakub jen sledoval, kolik přišlo na účet a jaké byly náklady — žádné shánění řemeslníků ani vyjednávání s nájemníkem.
Čekal jsem, že budu první měsíce pořád něco řešit na dálku. Místo toho mi chodily jen reporty.
Dnes
Dnes mu chodí čistý nájem 7 554 Kč měsíčně a hodnotu apartmánu sleduje v ročních přehledech — model počítá s orientačním zhodnocením 8,4 % ročně, podloženým dlouhodobým růstem cen bytů v Polsku (Eurostat, +107 % od roku 2015). Uvažuje o druhém bytě či apartmánu, znovu podle tabulky, ne podle nálady.
Neinvestuju do příběhů, investuju do čísel — tady mi je někdo konečně ukázal celé.
Přesná čísla k bytu či apartmánu z aktuální nabídky, srovnatelnému s tím, který si Jakub tehdy vybral — nájem, výnos i zhodnocení, stejně transparentně rozepsané jako na jeho konzultaci.
Jde o projektované hodnoty konkrétního bytu či apartmánu z aktuální nabídky, ne o garantovaný výnos ani průměr celého portfolia. Čísla nezahrnují daň z příjmu ani individuální náklady vlastníka.
Prohlédnout tento apartmán →Stejný proces procházíme s každým klientem — liší se jen lokalita a byt či apartmán, ne kroky.
Rozebrali jsme jeho rozpočet a ukázali vzorec výnosu na konkrétním bytě či apartmánu, bez závazku.
Dostal rozpad hrubého výnosu, odměny za správu a orientačního zhodnocení — ne jen jedno finální číslo.
Porovnal víc bytů a apartmánů podle stejného vzorce a vybral ten s nejvyšším projektovaným celkovým výnosem.
Vše proběhlo v češtině, koupi řešil kompletně na dálku.
Po předání našla a prověřila správa nájemníka a nastavila měsíční výplatu nájmu na jeho účet.
Skepse k číslům je zdravá. Tady jsou odpovědi, které dostal na konzultaci.
Číslo je součet dvou reálných věcí — hrubého výnosu z nájmu a orientačního zhodnocení podloženého daty Eurostatu. Není to slib, je to rozepsaná projekce.
Riziko snižuje správcovská agentura v Polsku — prověření bonity předem a smlouva „najem okazjonalny“ u dlouhodobých nájmů.
Ne. Smlouvy, překlady i správu zajišťuje PolInvest kompletně v češtině, celou koupi řešil čistě na dálku.
K ničemu. Konzultace je nezávazná a zdarma, rozhodnutí padá až po tom, co vidí kompletní propočet.
Jméno, fotografie i časová osa v tomto příběhu jsou ilustrační. Proces ale odpovídá reálným realizacím, které najdete níže — čísla příběhu patří konkrétnímu bytu či apartmánu z aktuální nabídky.
Polsko-česká skupina PolInvest Group má za sebou dlouhou historii realizovaných investic — nejde o první projekt, na kterém se učí.
Dokončené investice v Polsku — ne jeden vzorový příklad.
Aktuálně nabízíme byty a apartmány v lokalitách Bielsko-Biała, Oświęcim, Kraków a Katovice.
Řada z nich řešila koupi podobně jako Jakub — kompletně na dálku a v češtině.
Bielsko-Biała
Plně vybavené a zařízené, dlouhodobý pronájem, garance příjmu v prvním roce.
Oświęcim
Po renovaci, zařízený, mezonet +13 m², dlouhodobý pronájem.
Bielsko-Biała
Dva plně vybavené samostatné nájmy, 2× 2 000 PLN měsíčně, garance příjmu v prvním roce.
Rozpad na hrubý výnos, odměnu za správu a zhodnocení, jaký dostal Jakub na konzultaci, platí stejně pro každý byt či apartmán v naší nabídce.
Nejvyšší projektovaný výnos z bytu či apartmánu v Polsku Podrobný rozpad hrubého výnosu, čistého výnosu a orientačního zhodnocení najdete na naší stránce s propočtem nejvyššího projektovaného výnosu — se stejnými pravidly, jaká jsme ukázali Jakubovi.Probereme váš rozpočet a lokalitu, ukážeme rozpad výnosu na konkrétním bytě či apartmánu z aktuální nabídky a vy se rozhodnete, jestli chcete jít dál. Nezávazně a zdarma.
Nezávazné, zdarma a bez prodejních triků. Ozveme se do jednoho dne — a vy se pak rozhodnete, jak dál.