Příběh investorky · modelový příběh
Modelový příběh Lenky (49), pražské podnikatelky se zkušenostmi z fondů a akcií, kterou od apartmánu v Polsku nejdřív odrazovala představa telefonátů s nájemníky a oprav na dálku — dnes jí každý měsíc chodí čistý nájem 7 555 Kč a provoz sleduje jen v reportu.
Apartmán mi dával smysl až ve chvíli, kdy jsem pochopila, kdo bude dělat ty nudné věci po koupi.
Modelový příběh — postava Lenky i fotografie jsou ilustrační, průběh odpovídá typické investici klientů PolInvest a uvedená čísla konkrétnímu bytu či apartmánu z aktuální nabídky.
Na začátku
Lenka (49) podniká v Praze a většinu volných peněz má už roky ve fondech a akciích. Fungovalo jí to, ale čím dál víc jí scházelo mít i kus majetku, na který fyzicky dosáhne — ne jen řádek v aplikaci brokera. Investiční byt jí dával smysl jako doplněk k tomu, co už měla na trzích, dokud nezačala myslet na to, co koupě obnáší v praxi.
O pár večerů později
Při srovnávání nabídek narazila na investiční byty a apartmány v Polsku a cena jí problém nedělala — uměla si spočítat návratnost a nižší vstup jí dával smysl. Zarazila ji jiná věc: představa, že bude po večerech řešit telefonáty s nájemníkem, shánět řemeslníka na dálku a louskat cizí formuláře.
Nechtěla jsem druhou práci po večerech. Chtěla jsem majetek, který funguje, i když na něj zrovna nemyslím.
Na konzultaci
Na nezávazné konzultaci se Lenka nejdřív neptala na výnos, ale na provoz: kdo byt inzeruje, kdo dělá prohlídky, kdo prověřuje bonitu zájemce, kdo sepisuje smlouvu a kdo řeší, když se něco rozbije nebo nájemník přestane platit. Teprve když měla jasno v každém z těchto bodů, začala se bavit o číslech.
Ptala jsem se na inkaso a závady dřív než na procenta. Až když mi na to uměli odpovědět, začal mě zajímat výnos.
Rozhodnutí
Konzultant jí u víc bytů a apartmánů rozepsal hrubý výnos z nájmu i to, kolik z něj odečte odměna za správu. Lenka porovnávala právě až výsledné číslo po správě, ne hrubé procento z inzerátu, které nic neříká o tom, kdo tu práci skutečně dělá. Podle tohoto čísla nakonec vybrala byt či apartmán 1+kk, 15,7 m² v Katowice za 1 295 000 Kč.
Hrubý výnos je marketing. Zajímalo mě číslo, které mi zůstane, když za mě tu práci udělá někdo jiný.
Podpis
Kupní smlouvu, překlady i platby měla Lenka celé v češtině s jedním kontaktním člověkem. Do Polska se kvůli podpisu vypravit nemusela, vystačila si s podklady na dálku — a rovnou si sjednala i kompletní správu, ať se o provoz nemusí starat sama.
Po předání
Po předání se ujala sjednaná správa: apartmán zrekonstruovala a vybavila, inzerovala ho, prověřila bonitu zájemců a s vybraným nájemníkem podepsala smlouvu podle polského práva. Lenka do žádného z těchto kroků osobně nezasahovala.
Čekala jsem, že první měsíce budu pořád něco schvalovat na dálku. Místo toho mi jen chodily zprávy, že je hotovo.
Dnes
Dnes si Lenka jednou za čas otevře report, zkontroluje platby a náklady a jinak apartmán neřeší. Každý měsíc, kdy je apartmán obsazený, jí chodí na účet 7 555 Kč čistého nájmu, tedy 7,0 % ročně. „Nudné věci“ kolem pronájmu dělá agentura v Polsku, ne ona.
Apartmán mi dával smysl až ve chvíli, kdy jsem pochopila, kdo bude dělat ty nudné věci po koupi.
Byt či apartmán 1+kk, 15,7 m² v Katowice, který si Lenka vybrala, dnes vynáší 7 555 Kč čistého měsíčně po odečtení odměny za správu — to je čistý roční výnos 7,0 %. Hrubý výnos z nájmu je 7,8 % a k tomu připočítáváme orientační roční zhodnocení 8,4 % — dohromady projektovaný celkový roční výnos 16,2 %.
Čísla patří ke konkrétnímu bytu či apartmánu z aktuální nabídky vybranému podle čistého výnosu po správě, ne k průměru celého trhu, a jsou projektovaná, ne garantovaná. Nezahrnují daň z příjmu ani neplánované náklady a počítají s obsazeností, kterou nelze zaručit po celý rok. Zhodnocení je orientační historický průměr (Eurostat, House Price Index, data do roku 2024) — ceny mohou i klesat.
Prohlédnout tento apartmán →Lenka nechtěla operativu řešit ani na dálku. V rámci sjednané správy jsme za ni zajistili:
Než se kdokoli nastěhoval, agentura v Polsku ho prověřila — bez jediného telefonátu z její strany.
Nájemní smlouvu, u dlouhodobého nájmu typu najem okazjonalny, sepsala a podepsala agentura. Lenka dostala jen kopii k založení.
V rámci sjednané správy jsme apartmán zrekonstruovali a vybavili nábytkem i spotřebiči, ať jí nezůstane holobyt k dovybavování.
Agentura hlídá platby a posílá pravidelný přehled příjmů a nákladů — to je jediné, co si Lenka sama otevírá.
Drobné i větší opravy i případné vymáhání dluhu řeší agentura na místě v Polsku, ne ona po telefonu z Prahy.
Skepse k operativě na dálku je zdravá. Tady jsou odpovědi, které dostala:
Ne — správa je volitelná. Apartmán je celý její a pronájem si může zajišťovat i sama; Lenka se pro správu rozhodla proto, že chtěla mít provoz úplně mimo sebe.
Ne. Odměna za správu je sjednaný podíl z vybraného nájmu (modelově kolem 10 %) a je to náklad, který se odečítá dřív, než se počítá čistý výnos — proto Lenka porovnávala byty a apartmány právě podle čísla po správě, ne podle hrubého nájmu.
Ne. Čistý nájem chodí jen za měsíce, kdy je apartmán reálně obsazený — pokud apartmán měsíc nemá nájemníka, příjem za ten měsíc nevzniká. Uváděná čísla ale počítají s obsazeným apartmánem a jsou projektovaná, ne garantovaná.
Řeší to agentura v Polsku — apart-hotel režim a smlouva najem okazjonalny dopředu ošetřují i vystěhování. Lenka dostává jen zprávu, jak se to řeší.
Ne. Smlouvy i komunikace se správou probíhají v češtině; do Polska se kvůli koupi vypravit nemusela.
Podobný průběh — důraz na správu dřív než na cenu — vídáme u řady klientů, kteří chtějí investovat bez chuti řešit operativu. Podívejte se na reálné byty a jejich čísla.
zkušeností na polském realitním trhu a se správou pronájmu na dálku.
realizovaných investic od výběru budovy po předání majiteli a spuštění pronájmu.
kterým jsme pomohli koupit byt v Polsku a nastavit správu tak, aby se sami nemuseli starat.
Bielsko-Biała
Plně vybavené a zařízené, dlouhodobý pronájem, garance příjmu v prvním roce.
Oświęcim
Po renovaci, zařízený, mezonet +13 m², dlouhodobý pronájem.
Bielsko-Biała
Dva plně vybavené samostatné nájmy, 2× 2 000 PLN měsíčně, garance příjmu v prvním roce.
Lence šlo hlavně o to, aby po koupi nemusela nic řešit sama.
Investice bez starostí Přesně tohle rozebírá naše stránka Investice bez starostí — kolik hodin práce vám měsíčně zbyde (nula) a jak funguje ochrana příjmu, s propočtem pro nejvýnosnější byt či apartmán z aktuálního výběru 46 volných bytů a apartmánů.Probereme váš rozpočet a to, kolik operativy chcete mít na starost sami — a ukážeme propočet čistého výnosu po správě pro konkrétní byt či apartmán z aktuální nabídky, přesně jako v Lenčině modelovém příběhu.
Ozveme se do jednoho dne. Konzultace nic nestojí a k ničemu vás nezavazuje.