Příběh investora · modelový příběh
Modelový příběh Martina (47), IT konzultanta na volné noze z Plzně, který nevěřil ničemu, co si nemůže sám osahat — první apartmán v Polsku koupil výslovně na zkoušku, s co nejnižším vstupem. Dnes vlastní čtyři byty a apartmány a každý měsíc mu z nich dohromady chodí 44 321 Kč čistého nájmu.
První apartmán byl test. Kdyby se něco pokazilo, chtěl jsem to vidět na malém.
Modelový příběh — postava Martina i fotografie jsou ilustrační, průběh odpovídá typické investici klientů PolInvest a čísla odpovídají 4 konkrétním bytům a apartmánům z aktuální nabídky.
Jeden večer v Plzni
Martin (47) pracuje jako IT konzultant na volné noze v Plzni a rozhoduje se pomalu — ničemu novému nevěří, dokud si to nemůže sám osahat. Jednoho večera narazil na web PolInvest a nabídku investičních bytů v Polsku. První reakcí byla nedůvěra, ne zvědavost — cizí země a nabídka, která zněla až podezřele jednoduše.
Byty v Polsku? No jasně. Skoro jsem tu stránku zavřel, ještě než jsem dočetl druhý odstavec.
O pár dní později
I přes prvotní nedůvěru se k webu vrátil a vyplnil krátký kontaktní formulář — ne proto, že by nabídce věřil, ale aby zjistil, co se stane, když to zkusí. Bral to jako první test, ještě než šlo o jakékoli peníze.
Druhý den
Druhý den mu zavolali a probrali rozpočet. Martin rovnou řekl, že chce ten nejmenší a nejlevnější byt či apartmán, jaký PolInvest v nabídce má — žádnou velkou dispozici ani lokalitu s příplatkem, jen co nejnižší vstup. Dostal konkrétní propočet k bytu či apartmánu za 1 301 000 Kč i odhad čistého nájmu, který by z něj mohl mít.
Rozhodnutí
Zvažoval, jestli nemá smysl koupit rovnou víc bytů a apartmánů a ušetřit čas. Nakonec zvolil opačnou cestu — koupit jeden, nejmenší možný, a rok sledovat, jestli reporting sedí a nájem opravdu chodí, dřív než tomu svěří víc.
První apartmán byl test. Kdyby se něco pokazilo, chtěl jsem to vidět na malém.
Celý rok po předání
Po předání se ujala sjednaná správa — apartmán připravila k pronájmu a našla i prověřila nájemníka. Martin celý rok jen sledoval výpisy: 7 555 Kč čistého nájmu chodilo pravidelně na účet, reporting seděl a nikdo mu nevolal s kapajícím kohoutkem ani pozdní platbou.
Rok jsem čekal na telefonát, že něco nefunguje. Nezavolal nikdo. To mě přesvědčilo víc než jakákoli tabulka.
Rok poté
S ročním reportingem v ruce koupil druhý apartmán už bez dlouhého váhání — proces znal a věděl, co čekat. Po další zkušenosti přidal třetí a čtvrtý byt či apartmán, tentokrát cíleně v jiných městech z nabídky (Bielsko-Biała, Oświęcim, Kraków, Katovice), aby riziko nebylo soustředěné do jedné budovy ani jednoho města.
Dnes
Dnes vlastní čtyři byty a apartmány v hodnotě dohromady 9 223 000 Kč a každý měsíc mu z nich přijde 44 321 Kč čistého nájmu, tedy 531 846 Kč za rok. O páté nemovitosti přemýšlí, ale zatím spíš čeká a sleduje, jak se ve městech, kde už investoval, vyvíjí poptávka po pronájmech.
Dneska se na výpisy kouknu jednou za měsíc, zaškrtnu si to a jedu dál. Přesně tohle jsem od začátku chtěl.
Portfolio z příběhu odpovídá 4 konkrétním bytům a apartmánům z aktuální nabídky — čísla níže jsou součet za všechny z nich, ne jeden vzorový příklad. Dohromady mají hodnotu 9 223 000 Kč a přinášejí 44 321 Kč čistého nájmu měsíčně po odečtení odměny za správu, tedy 531 846 Kč ročně. Vůči celkové hodnotě portfolia to je projektovaný čistý roční výnos 5,8 %. První byt či apartmán, který si Martin koupil na zkoušku, ho vyšel na 1 301 000 Kč a nesl 7 555 Kč čistého měsíčně — rozpis za jednotlivé nemovitosti samostatně najdete v tabulce níže.
| Město | Dispozice | Plocha | Cena | Čistý nájem/měs. | Detail bytu či apartmánu |
|---|---|---|---|---|---|
| Katowice | 1+kk | 15,8 m² | 1 301 000 Kč | 7 555 Kč | Prohlédnout apartmán → |
| Katowice | 1+kk | 15,8 m² | 1 304 000 Kč | 7 555 Kč | Prohlédnout apartmán → |
| Bielsko-Biała | 1 pokoj | 29 m² | 2 321 000 Kč | 10 073 Kč | Prohlédnout byt → |
| Bielsko-Biała | — | 65 m² | 4 297 000 Kč | 19 139 Kč | Prohlédnout byt → |
| Součet | 9 223 000 Kč | 44 321 Kč | |||
Čísla patří ke čtyřem konkrétním bytům a apartmánům z aktuální nabídky, ne k průměru celého trhu, a jsou projektovaná, ne garantovaná. Součet nezahrnuje daň z příjmu ani individuální náklady a počítá s obsazeností, kterou nelze u žádného z nich zaručit po celý rok. Uvedený čistý výnos 5,8 % je poměr součtu čistého nájmu k součtu cen všech čtyř bytů a apartmánů, ne průměr jejich jednotlivých výnosů.
Martin nemusel sám shánět polského právníka ani hlídat cizí formuláře — u žádného ze čtyř bytů a apartmánů. Konkrétně jsme za něj zajistili:
Než cokoliv podepsal, dostal konkrétní číslo k nejmenšímu a nejlevnějšímu bytu či apartmánu z aktuální nabídky — kolik by ho stál a jaký nájem by z něj mohl mít.
Rezervace, kupní smlouvy i platby proběhly v češtině u všech čtyř bytů a apartmánů, bez nutnosti řešit polské úřady nebo formuláře sám.
U developerských projektů ho chránil polský developerský zákon (ustawa deweloperska) a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Po předání každého bytu i apartmánu ho sjednaná správa zrekonstruovala, vybavila a našla i prověřila nájemníka — Martin do toho osobně nezasahoval.
Druhý, třetí i čtvrtý byt či apartmán kupoval podle stejného postupu jako první, jen v jiném městě. Nic nového se učit nemusel.
Otázky, které si kladl na začátku i před druhým, třetím a čtvrtým nákupem, slýcháme od většiny opatrných zájemců. Tady jsou upřímné odpovědi:
Chtěl vidět, jestli reporting a výplata nájmu opravdu sedí, dřív než by tomu svěřil větší část úspor. Menší byt či apartmán znamenal menší riziko, kdyby se ukázalo, že něco nefunguje.
Ne — ceny nemovitostí jsou v Polsku dlouhodobě nižší než v Česku, protože je nižší celý trh, ne kvalita bytů. V ČR se hrubé nájemní výnosy bytů běžně pohybují kolem 3–4 % ročně; nižší pořizovací cena v Polsku dělá poměr ceny a nájmu zajímavější.
Rozložil riziko — kdyby se v jednom městě zhoršila poptávka po nájmu nebo nastal problém s jedním nájemníkem, zbylé byty a apartmány to nezasáhne.
Byty a apartmány se pronajímají dlouhodobě v režimu apart-hotel, který zjednodušuje předání i případné vystěhování, a riziko navíc kryje smlouva najem okazjonalny. Vymáhání i komunikaci s nájemníkem řeší agentura v Polsku, ne on.
Ne. Smlouvy i platby má v češtině; komunikaci s nájemníkem a polskými úřady za něj řeší správa. Do Polska jezdil hlavně na předání bytů a apartmánů; všechno ostatní vyřídil z domova.
Podobně opatrně začínala řada našich klientů. Tady jsou čísla, která stojí za tím, proč postupně svěřili víc než jeden byt:
zkušeností PolInvest Group na polském realitním trhu.
realizovaných investic od výběru budovy po předání majiteli.
kterým jsme pomohli koupit a pronajmout byt v Polsku — řada z nich začínala stejně opatrně jako Martin.
Bielsko-Biała
Plně vybavené a zařízené, dlouhodobý pronájem, garance příjmu v prvním roce.
Oświęcim
Po renovaci, zařízený, mezonet +13 m², dlouhodobý pronájem.
Bielsko-Biała
Dva plně vybavené samostatné nájmy, 2× 2 000 PLN měsíčně, garance příjmu v prvním roce.
Martinova strategie začínala u nejnižšího možného vstupu. Pokud vás zajímá hlavně to samé — nejnižší cena, na kterou dnes v nabídce dosáhnete — máme pro to samostatný přehled.
Kolik reálně potřebujete na začátek Přehled aktuálně nejlevnějších bytů a apartmánů v nabídce i srovnání cen s Prahou a Brnem najdete na naší stránce o nejnižším vstupním kapitálu — přesně to, co si na začátku ověřoval i Martin.Probereme váš rozpočet a ukážeme propočet k nejlevnějšímu bytu či apartmánu z aktuální nabídky — přesně tak, jak jsme to udělali pro Martinův první, testovací nákup. Jestli budete chtít jít dál, rozhodnutí necháváme na vás.
Ozveme se do jednoho dne. Konzultace nic nestojí a k ničemu vás nezavazuje.