Časté otázky

Kupujete celý byt do svojho výhradného vlastníctva — žiadne podiely, žiadny crowdfunding ani frakčný model. Stávate sa 100% vlastníkom konkrétnej bytovej jednotky zapísanej na vaše meno v poľskom katastri nehnuteľností (księgi wieczyste). Byt môžete kedykoľvek prenajímať, predať, darovať aj odkázať — rozhodujete o ňom len vy.

Áno, bez obmedzení. Ako občan EÚ kupujete byt (samostatnú bytovú jednotku) bez akéhokoľvek osobitného povolenia. Vlastníctvo sa zapisuje do poľského katastra nehnuteľností (księgi wieczyste), ktorý je verejný a kedykoľvek overiteľný online.

Pri kúpe od developera je DPH súčasťou ceny a daň z prevodu sa neplatí. Pri nehnuteľnostiach zo sekundárneho trhu sa platí daň z prevodu (PCC) 2 % z ceny. K tomu počítajte notárske poplatky zhruba 1–2 % ceny, právny servis s prekladmi približne 1–1,5 % a zápis do katastra v ráde stoviek zlotých. Ku každému bytu pripravíme presný prepočet.

Príjem z nájmu poľskej nehnuteľnosti sa daní v Poľsku — pri fyzických osobách paušálnou sadzbou (ryczałt) 8,5 % z príjmu do 100 000 PLN ročne a 12,5 % nad túto hranicu. Vďaka zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia medzi SR a Poľskom sa ten istý príjem na Slovensku znova nedaní. Konkrétnu situáciu odporúčame prebrať s daňovým poradcom — radi vám ho odporučíme.

Slovenské banky poľskú nehnuteľnosť obvykle hypotékou nefinancujú, pretože nemôžu vziať do zálohu nehnuteľnosť v zahraničí. V praxi sa používajú tri cesty: vlastné zdroje, úver zaistený nehnuteľnosťou na Slovensku (tzv. americká hypotéka), alebo poľská hypotéka pre cudzincov — typicky s 20–30 % vlastných zdrojov. S nastavením financovania pomôžeme.

Kupujúceho pri developerských projektoch v Poľsku chráni zákon — developerský zákon (ustawa deweloperska) a garančný fond (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny), ktorý kryje vložené prostriedky, ak by developer stavbu nedokončil. Pri už dokončených bytoch kupujete hotovú nehnuteľnosť a riziko výstavby odpadá úplne.

Prakticky nič. Vlastníte byt a každý mesiac vám na účet chodí platba — všetko ostatné rieši naša agentúra v Poľsku: získanie a preverenie nájomníka, zmluvy, prevádzku, opravy, výber nájmu aj prípadné vymáhanie. Nemusíte vedieť po poľsky ani do Poľska cestovať.

O nájomníka sa stará naša správcovská agentúra: pripraví inzerciu, vykoná prehliadky, preverí bonitu a referencie záujemcov a uzavrie nájomnú zmluvu podľa poľského práva. Vy do výberu nemusíte nijako zasahovať — dostanete len informáciu, že je byt obsadený.

Toto riziko aktívne obmedzujeme. Drvivá väčšina bytov sa prenajíma v režime apart-hotela (krátkodobé ubytovanie) — nájomník si v byte nezakladá trvalý pobyt, takže ukončenie pobytu a odovzdanie bytu je podstatne jednoduchšie než pri klasickom dlhodobom nájme a prípadného problémového nájomníka možno v praxi bez väčších problémov vysťahovať. Pri dlhodobých nájmoch navyše používame zmluvu typu „najem okazjonalny" s notárskym vyhlásením nájomníka o dobrovoľnom vysťahovaní, nájomníkov vopred preverujeme a vyberáme kauciu. Ak aj tak dôjde na problém, vymáhanie aj vysťahovanie rieši agentúra za vás.

Áno — všetko vybavíme a poradíme. Prevedieme vás zápisom vlastníctva do poľského katastra, pomôžeme nastaviť financovanie (vlastné zdroje, americká hypotéka na Slovensku alebo poľská hypotéka pre cudzincov) a v spolupráci s daňovým poradcom zaistíme aj daňové priznanie k príjmu z prenájmu v Poľsku. Vy podpisujete, papierovačku riešime my.

V modelových výpočtoch počítame konzervatívne s obsadenosťou 92 % — zhruba 11 mesiacov v roku. Dopyt po nájomnom bývaní je v našich lokalitách dlhodobo silný a byty po nájomníkovi obsadzujeme typicky v ráde týždňov.