Časté otázky

Investičná nehnuteľnosť je byt či apartmán, ktorý nekupujete pre seba, ale kvôli mesačnému príjmu z prenájmu a rastu hodnoty. V našej ponuke ide vždy o celú jednotku v Poľsku — v Bielsku-Białej, Oświęcime, Katoviciach, Krakove alebo Istebnej — ktorú vyberieme, kúpime, zrekonštruujeme, vybavíme a prenajmeme za vás. Dáva to zmysel pre investorov, ktorí chcú reálnu nehnuteľnosť zapísanú na svoje meno (nie podiel ani crowdfunding), nechcú sa starať o nájomníkov a hľadajú vyšší nájomný výnos, než aký dnes ponúkajú byty na Slovensku. Jednotky pod 25 m² sa v Poľsku právne neevidujú ako byty, ale ako apartmány — pri každej ponuke preto uvádzame, o ktorý druh ide.

Kupujete celý byt či apartmán do svojho výhradného vlastníctva — žiadne podiely, žiadny crowdfunding ani frakčný model. Stávate sa 100% vlastníkom konkrétnej nehnuteľnosti zapísanej na vaše meno v poľskom katastri nehnuteľností (księgi wieczyste). Byt či apartmán môžete kedykoľvek prenajímať, predať, darovať aj odkázať — rozhodujete o ňom len vy.

Áno, bez obmedzení. Ako občan EÚ kupujete byt či apartmán bez akéhokoľvek osobitného povolenia. Vlastníctvo sa zapisuje do poľského katastra nehnuteľností (księgi wieczyste), ktorý je verejný a kedykoľvek overiteľný online.

Pri kúpe od developera je DPH súčasťou ceny a daň z prevodu sa neplatí. Pri nehnuteľnostiach zo sekundárneho trhu sa platí daň z prevodu (PCC) 2 % z ceny. K tomu počítajte notárske poplatky zhruba 1–2 % ceny, právny servis s prekladmi približne 1–1,5 % a zápis do katastra v ráde stoviek zlotých. Ku každému bytu či apartmánu pripravíme presný prepočet.

Rezerváciu riešime bežnou zmluvou, ale kúpna aj developerská zmluva sa v Poľsku podpisuje u notára formou notárskeho zápisu a za účasti súdneho tlmočníka. Zmluvu vám navyše vopred preložíme a spoločne ju prejdeme, takže k notárovi prichádzate s tým, že presne viete, čo a prečo podpisujete. Notár overí totožnosť oboch strán aj právny stav nehnuteľnosti v katastri (księgi wieczyste) — je to ochrana kupujúceho, nie formalita.

Po poľsky vedieť nemusíte — celý proces od výberu cez kúpu až po správu zastrešujeme my a komunikáciu s poľskou stranou, úradmi aj notárom vybavujeme my. V praxi stačí jediná cesta do Poľska, a to na podpis u notára; výber bytu či apartmánu, komunikáciu s predávajúcim aj odovzdanie do správy zvládneme za vás. Ak sa k notárovi osobne dostaviť nemôžete, poľské právo umožňuje zastúpenie na základe notársky spísanej plnej moci — čo k tomu bude potrebné, povieme vám vopred. Prísť sa na byt či apartmán pozrieť môžete samozrejme kedykoľvek.

Príjem z nájmu poľskej nehnuteľnosti sa daní v Poľsku — pri fyzických osobách paušálnou sadzbou (ryczałt) 8,5 % z príjmu do 100 000 PLN ročne a 12,5 % nad túto hranicu. Vďaka zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia medzi SR a Poľskom sa ten istý príjem na Slovensku znova nedaní. Konkrétnu situáciu odporúčame prebrať s daňovým poradcom — radi vám ho odporučíme.

Slovenské banky poľskú nehnuteľnosť obvykle hypotékou nefinancujú, pretože nemôžu vziať do zálohu nehnuteľnosť v zahraničí. V praxi sa používajú tri cesty: vlastné zdroje, úver zaistený nehnuteľnosťou na Slovensku (tzv. americká hypotéka), alebo poľská hypotéka pre cudzincov — typicky s 20–30 % vlastných zdrojov. S nastavením financovania pomôžeme.

Kupujúceho pri developerských projektoch v Poľsku chráni zákon — developerský zákon (ustawa deweloperska) a garančný fond (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny), ktorý kryje vložené prostriedky, ak by developer stavbu nedokončil. Pri už dokončených bytoch a apartmánoch kupujete hotovú nehnuteľnosť a riziko výstavby odpadá úplne.

Prakticky nič. Vlastníte byt či apartmán a každý mesiac vám na účet chodí platba — všetko ostatné rieši naša agentúra v Poľsku: získanie a preverenie nájomníka, zmluvy, prevádzku, opravy, výber nájmu aj prípadné vymáhanie. Nemusíte vedieť po poľsky ani do Poľska cestovať.

O nájomníka sa stará naša správcovská agentúra: pripraví inzerciu, vykoná prehliadky, preverí bonitu a referencie záujemcov a uzavrie nájomnú zmluvu podľa poľského práva. Vy do výberu nemusíte nijako zasahovať — dostanete len informáciu, že je byt či apartmán obsadený.

Toto riziko aktívne obmedzujeme. Byty a apartmány prenajímame dlhodobo v režime apart-hotela — nájomník si v nich nezakladá trvalý pobyt, takže ukončenie pobytu a odovzdanie je podstatne jednoduchšie než pri bežnej nájomnej zmluve a prípadného problémového nájomníka možno v praxi bez väčších problémov vysťahovať. Riziká navyše kryje zmluva typu „najem okazjonalny", nájomníkov vopred preverujeme a vyberáme kauciu. Ak aj tak dôjde na problém, vymáhanie aj vysťahovanie rieši agentúra za vás.

Nájom inkasuje správcovská agentúra priamo v Poľsku a výnos po odpočítaní prevádzkových nákladov a odmeny za správu posiela mesačne na váš účet — v zlotých, alebo v eurách. K platbám dostávate pravidelný prehľad príjmov a nákladov, takže vidíte, koľko byt či apartmán skutočne zarobil, nie len koľko mal zarobiť podľa prepočtu. Odmena za správu sa počíta z vybraného nájmu, takže platíte len z peňazí, ktoré reálne prišli. Prvý výnos prichádza typicky 1–2 mesiace po odovzdaní do správy, keď je byt či apartmán vybavený a obsadený nájomníkom.

Predať môžete kedykoľvek — byt či apartmán je vo vašom výhradnom vlastníctve a žiadnou lehotou voči nám viazaní nie ste. S predajom vám pomôžeme: od stanovenia ceny podľa aktuálneho nájmu a trhu cez inzerciu až po podpis u notára. Obsadený byt či apartmán s doloženou históriou nájmu býva pre ďalšieho investora zaujímavejší než prázdny. Počítajte s poľskou daňou: predaj do piatich rokov od konca roka, v ktorom ste nehnuteľnosť nadobudli, sa daní 19 % zo zisku, po tejto dobe je od dane oslobodený — konkrétnu situáciu vám vypočíta daňový poradca. Práve predajom sa realizuje zhodnotenie nehnuteľnosti, ktoré v prepočtoch ukazujeme oddelene od nájomného výnosu.

Áno — všetko vybavíme a poradíme. Prevedieme vás zápisom vlastníctva do poľského katastra, pomôžeme nastaviť financovanie (vlastné zdroje, americká hypotéka na Slovensku alebo poľská hypotéka pre cudzincov) a v spolupráci s daňovým poradcom zaistíme aj daňové priznanie k príjmu z prenájmu v Poľsku. Vy podpisujete, papierovačku riešime my.