Časté dotazy

Investiční nemovitost je byt či apartmán, který nekupujete pro sebe, ale kvůli měsíčnímu příjmu z pronájmu a růstu hodnoty. V naší nabídce jde vždy o celou jednotku v Polsku — v Bielsku-Białé, Oświęcimi, Katovicích, Krakově nebo Istebné — kterou vybereme, koupíme, zrekonstruujeme, vybavíme a pronajmeme za vás. Dává to smysl pro investory, kteří chtějí reálnou nemovitost zapsanou na své jméno (ne podíl ani crowdfunding), nechtějí se starat o nájemníky a hledají vyšší nájemní výnos, než jaký dnes nabízejí byty v Česku. Jednotky pod 25 m² se v Polsku právně neevidují jako byty, ale jako apartmány — u každé nabídky proto uvádíme, o který druh jde.

Kupujete celý byt či apartmán do svého výhradního vlastnictví — žádné podíly, žádný crowdfunding ani frakční model. Stáváte se 100% vlastníkem konkrétní nemovitosti zapsané na vaše jméno v polském katastru nemovitostí (księgi wieczyste). Byt či apartmán můžete kdykoli pronajímat, prodat, darovat i odkázat — rozhodujete o něm jen vy.

Ano, bez omezení. Jako občan EU kupujete byt či apartmán bez jakéhokoli zvláštního povolení. Vlastnictví se zapisuje do polského katastru nemovitostí (księgi wieczyste), který je veřejný a kdykoliv ověřitelný online.

U koupě od developera je DPH součástí ceny a daň z převodu se neplatí. U nemovitostí ze sekundárního trhu se platí daň z převodu (PCC) 2 % z ceny. K tomu počítejte notářské poplatky zhruba 1–2 % ceny, právní servis s překlady přibližně 1–1,5 % a zápis do katastru v řádu stovek zlotých. Ke každému bytu či apartmánu připravíme přesný propočet.

Rezervaci řešíme běžnou smlouvou, ale kupní i developerská smlouva se v Polsku podepisuje u notáře formou notářského zápisu a za účasti soudního tlumočníka. Smlouvu vám navíc předem přeložíme a společně ji projdeme, takže k notáři přicházíte s tím, že přesně víte, co a proč podepisujete. Notář ověří totožnost obou stran i právní stav nemovitosti v katastru (księgi wieczyste) — je to ochrana kupujícího, ne formalita.

Polsky umět nemusíte — celý proces od výběru přes koupi až po správu s vámi vedeme v češtině a komunikaci s polskou stranou, úřady i notářem vyřizujeme my. V praxi stačí jediná cesta do Polska, a to k podpisu u notáře; výběr bytu či apartmánu, komunikaci s prodávajícím i předání do správy zvládneme za vás. Pokud se k notáři osobně dostavit nemůžete, polské právo umožňuje zastoupení na základě notářsky sepsané plné moci — co k tomu bude potřeba, řekneme vám předem. Přijet se na byt či apartmán podívat můžete samozřejmě kdykoli.

Příjem z nájmu polské nemovitosti se daní v Polsku — u fyzických osob paušální sazbou (ryczałt) 8,5 % z příjmu do 100 000 PLN ročně a 12,5 % nad tuto hranici. Díky smlouvě o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a Polskem se tentýž příjem v Česku znovu nedaní (metoda vynětí s výhradou progrese). Konkrétní situaci doporučujeme probrat s daňovým poradcem — rádi vám ho doporučíme.

České banky polskou nemovitost obvykle hypotékou nefinancují, protože nemohou vzít do zástavy nemovitost v zahraničí. V praxi se používají tři cesty: vlastní zdroje, úvěr zajištěný nemovitostí v Česku (tzv. americká hypotéka), nebo polská hypotéka pro cizince — typicky s 20–30 % vlastních zdrojů. S nastavením financování pomůžeme.

Kupující u developerských projektů v Polsku chrání zákon — developerský zákon (ustawa deweloperska) a garanční fond (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny), který kryje vložené prostředky, pokud by developer stavbu nedokončil. U už dokončených bytů a apartmánů kupujete hotovou nemovitost a riziko výstavby odpadá úplně.

Prakticky nic. Vlastníte byt či apartmán a každý měsíc vám na účet chodí platba — všechno ostatní řeší naše agentura v Polsku: získání a prověření nájemníka, smlouvy, provoz, opravy, výběr nájmu i případné vymáhání. Nemusíte umět polsky ani do Polska jezdit.

O nájemníka se stará naše správcovská agentura: připraví inzerci, provede prohlídky, prověří bonitu a reference zájemců a uzavře nájemní smlouvu podle polského práva. Vy do výběru nemusíte nijak zasahovat — dostanete jen informaci, že je byt či apartmán obsazený.

Toto riziko aktivně omezujeme. Byty a apartmány pronajímáme dlouhodobě v režimu apart-hotelu — nájemník si v nich nezakládá trvalý pobyt, takže ukončení pobytu a předání je podstatně jednodušší než u běžné nájemní smlouvy a případného problémového nájemníka lze v praxi bez větších potíží vystěhovat. Rizika navíc kryje smlouva typu „najem okazjonalny", nájemníky předem prověřujeme a vybíráme kauci. Pokud přesto dojde na problém, vymáhání i vystěhování řeší agentura za vás.

Nájem inkasuje správcovská agentura přímo v Polsku a výnos po odečtení provozních nákladů a odměny za správu posílá měsíčně na váš účet — ve zlotých, nebo v korunách. K platbám dostáváte pravidelný přehled příjmů a nákladů, takže vidíte, kolik byt či apartmán skutečně vydělal, ne jen kolik měl vydělat podle propočtu. Odměna za správu se počítá z vybraného nájmu, takže platíte jen z peněz, které reálně přišly. První výnos přichází typicky 1–2 měsíce po předání do správy, kdy je byt či apartmán vybavený a obsazený nájemníkem.

Prodat můžete kdykoli — byt či apartmán je ve vašem výhradním vlastnictví a žádnou lhůtou vůči nám vázaní nejste. S prodejem vám pomůžeme: od stanovení ceny podle aktuálního nájmu a trhu přes inzerci až po podpis u notáře, opět v češtině. Obsazený byt či apartmán s doloženou historií nájmu bývá pro dalšího investora zajímavější než prázdný. Počítejte s polskou daní: prodej do pěti let od konce roku, ve kterém jste nemovitost nabyli, se daní 19 % ze zisku, po této době je od daně osvobozený — konkrétní situaci vám spočítá daňový poradce. Právě prodejem se realizuje zhodnocení nemovitosti, které v propočtech ukazujeme odděleně od nájemního výnosu.

Ano — vše vyřídíme a poradíme. Provedeme vás zápisem vlastnictví do polského katastru, pomůžeme nastavit financování (vlastní zdroje, americká hypotéka v ČR nebo polská hypotéka pro cizince) a ve spolupráci s daňovým poradcem zajistíme i daňové přiznání k příjmu z pronájmu v Polsku. Vy podepisujete, papírování řešíme my.